持ち家の価値はどんどん下がる! 資産形成目的でマイホームを購入してはいけない明白な理由

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マイホームを購入すると資産形成になる、という考えは、いまの日本でもまだまだ根強い考え方だと思います。

不動産って実物資産の王道みたいなところがありますから、なんとなく憧れを抱いてしまうんですよね。

でも、私は、マイホームは資産形成を目的とした場合には全く役に立たないと思っています。

今回は、そのあたりのお話をしたいと思います。

住宅の価格は下落する未来しか見えない

とくに郊外の住宅地ですね。都心から片道1時間以上かかるような、ひと昔前でいうところのベッドタウンです。

マイホーム購入の適齢期と言われる30代前後の世代では、都心部のど真ん中の物件なんて買えないでしょうから、必然的にそうした郊外のエリアのお家を買うことになると思います。

でも、そういうエリアって、将来ほんとに大丈夫? というのがここでの問題意識になります。

人口減少による需要低下は明らか

長期の未来を予測することは極めて困難ですが、それでも現在明らかに見えているトレンドというものはいくつかあります。

その代表的なものが、日本の人口減少です。

人が減れば住宅の需要が低下するのは当然で、需要が低下すれば、経済学的には価格が下落するのが自然な流れです。

不動産の場合は特に、人が集まる都心の中心部だけは価格が維持できても、その周りは容赦なく悪化していく現象が起きがちです。

ニュータウンと呼ばれ、かつてはファミリー世代の多くが住居を構えた郊外エリアも、いまとなっては高齢化が進み、若い世代が流入してこない状況に苦しんでいます。

こうした限界集落の問題は最近よく取り沙汰されていますが、高度経済成長期の団地の哀愁を描いた小説なんかを読んでみると、よりイメージを持ちやすいかもしれません。

ニュータウンは黄昏れて

将来人口が減るのに、家はどんどん建っている

将来の需要が減ることがかなりの確度で予測されているにも関わらず、いまでも新しい家はどんどん供給されています。

ただでさえ空き家が問題になっているのに、供給過剰に拍車をかけています。

これは、不動産会社が短期的な利益だけを求めて住宅開発を繰り返しているために起こるものです。不動産会社が、生き残りを賭けたなりふり構わない戦いを続ける限り、この流れは当分止まらないでしょう。

供給過剰になれば、価格競争が起き、これも住宅価格の下落を招くことになります。

家は古くなって価値が落ちる

建物は、時間が経てば古くなります。そして古くなれば、すこしずつ価値が落ちていきます。

建物は20年もすれば価値が0になるなどと言う話もあります。個人的には、一応住める以上はゼロということはないんじゃないかとも思うのですが、それでも設備の古臭さや経年劣化がある以上は、価値は相応に下落していきます。

30年以上も頑張って真面目に働いて、やっとの思いでローンを返済し終わった暁に、手に入るお家は築30年以上の古家なのです。

なんか残念な気がしませんか?

売って引っ越したいなと思っても、建物の価値はもうほとんど無いですし、土地もよほど立地が良くなければ価格はおそらく下がっています。

苦労の割には、最後に手元に残るものは寂しいものです。

マイホームを維持するのにもお金がかかる

マイホームは、購入するだけでも多額ローンを抱えることになりますが、支払わなければならないのはローンだけではありません。

マイホームを買うときには、お家の代金以外にも下記の費用がかかります。

  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 司法書士報酬
  • 仲介手数料

また、買った後については、ローンの返済やその利息の支払いは当然ですが、それ以外にも、下記のような費用が継続的にかかり続けます。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 修繕費
  • 管理費(マンションの場合)

家を買って自分のものになったといっても、結局こうしたお金は毎年負担しなければならないのです。

資産形成を目的として買ったのに、気が付いたら費用を垂れ流すだけの負債になっていた、なんてことにならないように注意が必要です。

もしマイホームの価格が上がったとして、すぐに売ることは現実的に可能なのか?

私は、住宅価格について長期的にはネガティブな方向で見ていますが、それでも、短期的には価格が上がることもあると思っています。

さて、資産形成のための投資として考えた場合、価格が上がったなら高くなったときに売りたいはずですよね。

でも、現実的に売れるでしょうか?

家族は納得するでしょうか。ライフプランとは関係のないマーケットの理由で突然引っ越しをしてしまうと、地域との関係は突然絶たれてしまいます。子供がいれば転校が必要になることもあるでしょう。

その上、売り時の判断は難しいのです。株などでもそうですが、価格上昇期には「まだ上がるんじゃないか」という期待を持ってしまいがちで、そうすると売るべきタイミングを逃してしまう事が往々にしてあります。

マイホームに値上がりを期待するのは、借金を背負ってバクチするのと同じ

そもそも、マイホームに値上がりを期待することは、リスクが高すぎると言わざるを得ないでしょう。

なにしろ原資は借金(ローン)です。頭金が20%くらいと仮定するなら、借金80%ですから、株の信用取引で賭けるよりもリスクが高いです。しかも、期間は長期に渡り、容易に中断することはできません。

建物は確実に減価し、土地価格も上がりそうにないわけですから、そんな環境下で数千万円のギャンブルをするのは無茶な話だと思います。

結論︰資産形成は他の手段でやるべき

以上のことより私が主張したいのは、資産形成は、マイホームを買うことによってではなく、他の方法で行うべきということです。

投資信託やETFでも、分散投資によって経済成長の恩恵にあずかれる商品がありますし、不動産が気になるならリート(不動産投資信託)という手段もあります。

ていうか、個人的には現物不動産を買うくらいならリート買っとけと言いたいです。

持ち家のように、もはや値上がりしにくい上に、売りたいときに売りづらい不便な投資をするよりも、資産形成は資産形成としてそれに特化した商品を買った方が断然良いです。

そして、マイホームについては、資産価値ではなく、住まいとして実際に使う観点から選択をするべきです。

そのときには、持ち家と賃貸のどちらが良いかという、住むことにフォーカスした別の議論が生じてくるのですが、その辺については、また別の機会に^^